销售时时彩虫虫计划: 现在的房价危险吗,观察这个指标就够了!

2018-04-17   阳光TQAE

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最近很多朋友在公众号后台找我,问的最多就是房价还会不会跌?要不要买房,要不要抛房?

这其实就涉及到一个核心问题,房价是由什么决定的?大家先看两张图。

第一张图是美国1963-2011年的房价。

第二张图是中国近30年的房价走势。

如果只看这两张图,很多人就会说,房价永远是上涨的。所以任何时候买房都不会亏。前几年用这个理论炒房的人也基本都赚了,请注意,我说的是炒房。

下面我们紧接着看日本近30年的房价。

看到这张图,是不是有点蒙圈了?前面说的炒房理论好像又站不住脚了。

有很多人分析房价,会分为两个方面。从房子的居住功能看,它是普通商品。从房子的投资属性看,它是金融品。这种分析没有错,但是对普通人来说有点复杂,不好理解。

从我对房价的理解来看,我觉得把房价看成一个国家或一个城市的股票最合适。这个观点在前面的文章我也多次提到了。

股票的价格短期围绕着价值上下波动,但长期来看,股票的价格取决于公司的基本面,也就是这个公司未来创造现金流的能力。

一个城市或国家的房价,短期取决于货币流动性,长期看取决于这个城市或国家的经济发展水平。因为房价本质是,房子下面那块土地创造财富的价值。房价因此可以看成一个城市或国家的股价。

用这个观点,我们再看看上面的三张图。

美国和中国是近几十年经济增长持续性最好的国家。所以即便中间出现几次大幅度下跌调整,但拉长时间看,房价曲线还是呈波浪形上升的。

日本的房价在上世纪90年代泡沫破灭后,为什么就一蹶不振呢?

如果用纯货币理论解释房价,说服力不够。大家仔细观察会发现,日本房价曲线后面有一小段上扬(2010-2015),这是日本推行大规模量化宽松的结果,但也仅仅只是推动房价略微上涨。

日本房价之所以会“失去20年”,表面上看是因为泡沫破灭,造成日本金融体系坍塌,经济重创,根本的原因在于日本近20年,人口老龄化日益严重,创新降低,经济发展提不上去。

前一段时间,任泽平用15个字概括了决定房价的因素,我觉得是很有水平的。他说:“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

如果把房价看成是一座城市的股价,任泽平这句话怎么理解呢?

“短期看金融”,就是说短期看房价金融属性是最强属性,短期房价走势取决于市场的流动性。所以从这几年调控政策看,货币供给量(M2)和利率,对房价影响最大。

“中期看土地”,意思是中期来看,房子是否增值,要看这个房子底下的土地,一线城市和四线城市的房子,肯定是一线房价高。经济发展快的城市,相比经济增长慢的城市,前者的房价涨幅,肯定会高于后者。

“长期看人口”,这句话就有点奇怪了,为什么是人口呢?如果从世界历史的发展进程来看,决定一个文明或一个国家命运最根本的,其实是人口规模。人口决定国运,国运决定房价。

中国文明为什么是唯一延续到至今的古文明?因为中华大地上的人口规模,始终是世界第一。人口规模大有很多优势:能扛过灭顶之灾,包容性强,经济裂变快。我前段时间写过一篇文章《  中美贸易战的本质是金融杀,中国务必高度警惕  》,就分析过中国经济规模的优越性,大家可以看看。

前面花这么多篇幅,其实就是帮大家搞明白,决定房价的因素是什么,这样你才能做出正确的买房或卖房的决定。

那从宏观上看,现在中国房价危险吗?会不会泡沫破灭?

从长期看,中国的经济增长面没有问题,未来房价还会上涨。在这一点上,每一个人不能犯战略错误。错过这几年中国楼市大牛市和腾讯股票的人,对此会深有体会。

如今,不论从房价收入比还是租售比上看,房价的绝对值都偏高了,房价会深度调整吗?

前面说过,房价短期看金融。这一轮史上最严调控,目前没有放松的迹象,今年M2增速大概率不会超过9%,而且房贷利率还会不断上升。再加上国家从严监管消费贷、抵押贷款等资金流入楼市,所以支撑房价上涨的货币供给量已经严重不足了。从一季度一线城市楼市量能看,今年全国平均房价基本上涨不动了。

那还有没有更明显判断房价走势的指标吗?有,那就是人民币汇率。

人民币汇率决定了国内楼市资产的价格。如果房价涨不动,人民币汇率又出现明显的贬值预期,即便如今楼冻,还是有人会千方百计抛房出逃的,当然会对楼市造成利空。

但更关键的还在于,人民币如果持续贬值,将会造成资本外流,外汇储备缩水,这会造成两个结果:一是国内货币流动性紧缩,因为部分热钱逃跑出去了。二是央行可能被动加息。美联储在不停地加息缩表,虽然目前美元指数还在低位震荡,但如果未来美联储再加息三次,这就很难讲了。如果中美利差不断加大,为了防止人民币过度贬值,央行有可能进一步跟进加息。这才是对楼市的最大利空。

所以,短期观察房价安全不安全,只要看人民币汇率是否稳定。如果人民币汇率稳,中国房价就稳定。如果人民币汇率出现明显的贬值预期,那手上有多套房产的,就要考虑赶紧高位套现了。

至于刚需买房,我一直都持这个观点,只要经济条件允许,现在什么时候出手都合适,能买核心地段的,尽量买核心地段。趁着现在房贷利率还没有上升到历史最高点,果断出手才是上策。当然前提是你能够负担得起未来的月供。如果借高利贷去交首付,那是一种自杀行为,因为未来如果你断供了,你的房子就是银行的,即使以后房价涨了,和你半毛钱关系也没有。

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